商品房定金的含义和特征是什么呢？约定商品房定金有什么作用呢？

一、什么是商品房定金？

（一）什么是定金

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。

给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。

（二）定金的特征

根据民法的有关理论，定金具有下列法律特征：

1、定金具有从属性。

定金随主合同的存在而存在，随着定金合同的消灭而消灭，这一点从定金概念中也可以看出来。

2、定金的成立具有实践性。

定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定。而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

3、定金具有预先支付性。

只有在定金合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。4、定金具有双重担保性。

即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

二、约定商品房定金有什么作用？

（一）法律中有关商品房定金的规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。依据上述规定，开发商依约向购房者收取定金作为签订《商品房买卖合同》担保的，如由于购房者的原因致使双方不能签订《商品房买卖合同》的，购房者无权要求返还定金，例如购房者要求退房等；如因开发商原因致双方不能签订《商品房买卖合同》的，开发商应双倍返还定金，例如开发商将房屋出售他人等。

（二）主合同订立之后，定金的效力

1、预先给付的效力。主合同履行时，根据明示或默示之约定，定金或转化为预付款，即作为给付之一部分，或返还交付定金一方，但一般不发生利息返还的效力。（《担保法》89条前半段）；

2、定金罚则效力。定金作为担保，是以定金罚则作为表现形式的。即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金（《担保法》89条后半段）

3、主合同因特殊事由（主要是不可归责于双方当事人之原因）而导致履行不能时，不适用定金罚则，除当事人另有约定外，定金应返还之。《解释》122条规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。在这种情况下，定金合同之目的已无法实现，受定金方应返还定金。

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