被法院查封的房子可以买卖吗，有什么法律规定？|速递

现实生活中，转让法院已查封房屋的现象时有发生。因转让方原有的债务等纠纷未能妥善处理，房屋产权变更登记无法办理，一波未平一波又起。那么，被法院查封的房子可以买卖吗，有什么法律规定？

网友咨询：

通过关系在法院买了一处被查封的房产签了房屋买卖合同但是房子没有解封卖家说等房子解封就能办房产证请问这个买卖有效吗？

(资料图)

北京市京师（大连）律师事务所金延峰律师解答：

根据《城市房地产管理法》的第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

所以说，被法院查封的房产是不能转让的。

但是，根据合同意思自治原则，买卖被查封房屋，不影响合同效力的认定。如果双方签订的《房屋买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，《房屋买卖合同》就合法有效。即使出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同依然有效。

金延峰律师解析：

虽然当事人就已被查封的房产签订的买卖合同有效，但是买受人并不能请求出卖人强制履行过户义务。我国《物权法》明确了不动产物权变动以登记生效为原则，因此如无法办理产权登记则买受人权利无法从根本上得到保障。

在查封期间无法办理过户手续，只有在该房屋解除查封之后再要求卖方履行过户义务。如满足查封时房屋价款已经付清、查封时房屋已经由买受人占有、买受人对没有办理过户手续没有过错三个条件，买方可向执行法院提出案外人财产保全异议，请求查封法院对该房产予以解封。

综上所述，虽然被设定抵押权或被查封的房产交易可以认定为有效，但是购买此类房产毕竟还是存在很多麻烦和风险的，所以，在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封，并要求卖方对此情况在合同中明确确认。如果涉及抵押或查封，对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定买方违反协议应承担的责任。

标签：房屋买卖合同法律规定强制性规定